在房地产交易中，成交价格是买卖双方最终达成的交易金额，但它并不一定反映房地产的真实市场价值。它可能受到多种因素的影响，根据这些影响，房地产的成交价格可以分为“正常成交价格”和“非正常成交价格”。这两者之间的差异，直接关系到房地产估价的准确性与公正性。作为房地产估价师，需要理解这两者之间的区别，并根据实际情况调整成交价格，以确保估价的公平性与准确性。
一、什么是正常成交价格?
正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息对称、平等自愿、无特殊利益关系的情况下达成的价格。它符合市场供需关系，不受异常因素影响，能够真实反映房地产的市场价值。
正常成交价格的特点：
公开市场交易：买卖双方均了解市场行情，交易信息公开透明。
平等自愿：双方在无胁迫、无欺诈、无隐瞒信息、无利益输送的情况下，自愿进行交易。
理性决策：买卖双方基于市场分析做出合理判断，不受情绪或特殊目的影响。
无额外附加条件：价格不包含隐性成本(如高额中介费、特殊融资安排等)。
举例：某套住宅在充分市场推广后，经过多家买家的竞价，最终以市场合理价格成交，即属于正常成交价格。
二、什么是非正常成交价格?
非正常成交价格是指由于某些特殊因素导致交易价格偏离市场正常水平。这些因素可能包括信息不对称、紧急交易、关联交易、市场操纵等。
常见的非正常成交价格形成原因：
信息不对称：买方或卖方不了解真实市场行情，导致价格偏高或偏低。
例如：卖方因急需资金低价抛售房产;买方因不了解市场而高价购入。
特殊交易动机：如亲属间交易、债务抵偿、税收筹划等，价格可能偏离市场。
例如：父母以远低于市场的价格将房产转让给子女。
市场异常因素：如政策突变、经济危机、人为炒作等导致价格短期波动。
例如：某地区因政策利好短期内房价暴涨，但随后回落。
交易条件特殊：如附带高额装修款、捆绑销售、非现金支付等。
例如：某商铺交易价格包含高额“转让费”，实际成交价虚高。
举例：某公司因债务问题被迫以低于市场价30%的价格出售房产，该成交价即为非正常价格。
三、如何将非正常成交价格调整为正常成交价格?
作为估价师，我们需要通过对比分析，剔除异常因素，还原真实市场价值。以下是常见的调整方法：
1. 市场比较法调整
市场比较法是最常用的调整方式，即选取近期类似房产的正常成交案例，对比分析差异因素并进行修正。
调整步骤：
选取可比案例：选择3-5个与目标房产区位、面积、房龄等相近的正常成交案例。
对比差异因素：如楼层、装修、朝向、交易时间等，量化调整。
计算修正价格：根据差异进行加减，最终得出合理市场价。
示例：
若某非正常成交的房产因卖家急售而比市场价低10%，则估价时需上调10%以还原正常价格。
2. 剔除特殊交易条款的影响
如果交易包含特殊条款(如高额中介费、附带家具高价出售)，需将这些额外成本从总价中扣除。
示例：
某写字楼成交价500万元，但包含20万元的“转让费”，实际房地产价值应为480万元。
3. 时间因素修正
如果市场在短期内发生剧烈波动(如政策调整、经济危机)，需根据价格指数调整历史成交数据。
示例：
某房产在2021年市场低谷时以低价成交，2023年估价时需根据房价指数调整至当前水平。
4. 关联交易调整
对于亲属间交易、公司内部转让等非市场行为，需参考周边正常交易案例重新评估。
示例：
某企业老板以300万元将房产转让给关联公司，而市场合理价为400万元，估价时应按400万元计算。
四、总结
正常成交价格反映市场真实水平，而非正常成交价格受特殊因素影响，可能偏离市场价值。
估价师的任务是通过市场比较、剔除特殊条款、时间修正等方法，将非正常价格调整为正常价格，帮助估价师避免因信息不对称或特殊交易条件而使案例信息失真。
