一、单独的土地租赁行为相对较少的原因
单独出租空地的情况在我国较少，这主要是由于土地使用权出租的相关规定、土地资源的稀缺性和规划管理、市场需求和经济因素以及法律风险和合规性考虑等多方面原因共同造成的。因此，在对土地租赁业务进行评估时，应充分了解相关法律法规和政策要求，确保租赁评估行为的合法性和合规性，以下是对单独的土地使用权出租较少的原因分析。
1.土地使用权出租的相关规定
根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(1990年5月19日中华人民共和国国务院令第55号发布 根据2020年11月29日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》修订)的规定，土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。这一规定意味着，在出租土地使用权时，通常需要连同地上建筑物或其他附着物一起出租，而不是单独出租空地。
2.土地资源的稀缺性和规划管理
我国土地资源相对稀缺，政府对土地资源的利用和管理有着严格的规划和政策。为了合理利用土地资源，政府通常会制定土地利用总体规划，对土地的使用性质、用途和开发强度等进行明确规定。因此，单独出租空地可能不符合土地利用总体规划的要求，也难以获得政府的批准。
3.市场需求和经济因素
从市场需求的角度来看，单独出租空地的需求相对较少。企业和个人在租赁土地时，通常更倾向于租赁已经建设好或具备开发条件的土地，以便直接进行生产经营或开发建设。此外，随着城市化进程的加速和土地价格的上涨，单独出租空地的经济收益也相对较低，这进一步限制了单独出租空地的情况。
4.法律风险和合规性考虑
单独出租空地可能面临较大的法律风险和合规性问题。一方面，由于土地使用权出租涉及复杂的法律关系和权利义务关系，如果出租行为不符合相关法律法规的规定，可能会导致合同无效或引发法律纠纷。另一方面，单独出租空地也可能违反土地利用总体规划、城市规划等政策法规，从而面临政府的处罚和整改要求。
综上所述，单独的土地使用权出租行为相对较少，但在评估实践中，仍然存在土地使用权的出租行为，以下就业务实践中的土地出租行为进行分析如下。
二、单独出租土地使用权的情形
1.合法出租的情形
①出让取得土地使用权的出租
出租人必须通过出让途径，依法取得国有土地使用权，持有国有土地使用权证书。以出让方式取得土地使用权的原土地使用权人，必须按照出让合同的约定支付出让金，并依合同规定的期限、条件进行一定的投资开发。同时，不得违反土地使用权出让合同的规定。
②划拨取得土地使用权的出租(受到一定限制)
划拨土地使用权在符合一定条件下也可以出租，但必须经过市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。出租划拨土地使用权时，出租人需要补交土地出让金或以出租所获收益抵交土地使用权出让金。
2.特定条件下的出租
①集体经营性建设用地出租
依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，经土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，且已经依法登记的集体经营性建设用地可以出租。出租集体经营性建设用地时，应当经过本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。
②国有土地租赁
国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种方式，土地使用者可以与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金。
3.违法出租的情形
①未经批准与非法出租
未经批准，非法出租以划拨方式取得的国有土地使用权的。不符合法律规定的条件，非法转让以出让方式取得的国有土地使用权的。
②改变土地用途的出租
将农民集体所有的土地的使用权非法出让、转让或者出租用于非农业建设的。
以上是对各种土地使用权出租行为的分析，下文，仅就国有建设用地使用权的租金评估进行论述与案例分析。
三、基本概念
土地使用权租金又称地租、房屋租金、房屋使用费等，通常是包括土地使用权在内的房屋租赁价格。
土地使用权租金又称地租，是指在土地所有权归国家或集体所有的前提下，土地使用者为获得土地的使用权而支付给土地所有者或管理者的费用。它反映了土地这种资源的经济价值与使用价值。
1.特点
租赁性质：土地使用权租金是土地使用者租用土地的费用，而非购买土地的所有权。
租赁期限：租赁期较为灵活，可以是几年、几十年不等，具体期限由租赁合同或政策规定。
支付方式：租金一般按年、季度或其他约定方式分期支付，也可以根据具体情况调整。
不转移所有权：与土地出让不同，土地租赁仅涉及使用权的转移，土地所有权仍归国家或集体所有。
2.租金的计算
土地使用权租金的计算通常受到以下因素的影响：
地理位置：土地所在区域的开发潜力和市场需求对租金有较大影响。
用途：商业用地、工业用地、农业用地等不同类型的土地，其租金水平不同。
规模和条件：土地的面积、土地的开发条件等也会影响租金的高低。
租期的长短：租期较长的租赁合同可能会有一定的租金优惠。
3.土地使用权租金的适用场景
商业租赁：例如，企业或个人租赁政府或集体土地用于开设商店、办公司等商业活动。
农业租赁：农民或农业公司从集体或政府租赁土地用于耕作、种植等农业活动。
工业租赁：企业租赁土地用于工业生产、制造等用途。
4.作用
优化土地资源配置：土地使用权租赁制度有助于将土地资源以更灵活的方式配置给有需求的使用者。
增加租金收入：通过土地使用权租赁，土地所有者(如政府)或者土地的权利人(出让土地使用权人或者集体土地所有权人)可以获得稳定的租金收入。
提升土地利用效率：土地使用权租金的支付机制可以促使土地被合理利用，避免闲置和浪费。
四、租金的类型
房地产租金评估常见的租金类型为市场租金、成本租金，也可以根据评估委托和估价目的，评估其他特定租金。
市场租金是指在公开市场上由熟悉情况且不受强迫的租赁双方，在租赁条件下自愿达成的在价值时点的最可能的租赁金额。
成本租金是指根据估价对象房地产取得或建设成本摊销、运营费用等计算的租赁金额。
五、租金的影响因素
租金作为土地使用或房地产租赁过程中的经济收益，其水平受到多种因素的影响。这些因素大多与房地产的价值和价格影响因素相似，但也存在一些特殊的影响因素。包括以下：
①租金几乎不受土地使用权性质和剩余期限的影响
权利性质方面：土地使用权性质(如出让、划拨等)主要影响的是土地的使用权的转让交易(如买卖、出让)，而对于租赁来说，租户只关心土地的使用权是否可用，体现的是使用价值，至于具体性质对租金影响不大。
剩余期限方面：剩余期限对于短期租赁的影响很小，因为租赁协议通常仅涉及约定期内的使用，租赁方不会因为土地使用权即将到期而主动调低租金，特别是在合同期较短的情况下。
因此，对租赁而言，土地使用权的具体性质或期限是更长远的因素，而租赁行为是短期或中期行为，因此几乎不受此类长期问题的影响。
②受房地产合法性的影响相对较小
对于租赁来说，租户最关注的是短期内能否合法使用房地产，而不是关注整个房地产的产权是否合法、是否存在权属纠纷等更深层次的问题。
在实际中，只要租赁合同具备法律效力，尤其是对于善意第三人的租户能够正常使用房屋或土地，租金水平就不会受到太大影响。
例外情况：如果房地产完全处于不合法状态，导致无法正常使用(如面临强拆或重大违规)，则租金可能受到较大影响。
③室内装修改造和设施物品等添加物对租金有较明显影响
室内装修和设施的质量直接决定了租赁房地产的使用价值和租户的体验。例如：
高端写字楼：装修精美、设施完善的房源通常租金更高。
住宅出租：带有家电家具的房源租金显著高于毛坯房。
这些附加值对租赁市场的吸引力较大，因此对租金的提升影响更直接。装修和设施是租赁中的重要价值因素，因为它们直接影响了租赁方的使用便捷性和成本。
④租赁期、免租期或装修期、调租与续租规则等租赁条件对租金水平有影响
租赁期：短期租赁的平均租金通常高于长期租赁，因为短期租赁的风险较高，业主需要频繁寻找新租户。长期租赁可能伴随着一定的租金优惠，但租金调整空间也较小。
免租期或装修期：在竞争激烈的租赁市场中，出租方可能提供免租期或装修期作为优惠条件，减少了租户的前期支出。这些优惠往往会体现在租金谈判中。
调租与续租规则：如果租赁合同中明确了租金调整规则(如每年递增一定比例)，租金水平会受到这些规则的直接影响。
租赁条件是影响租金的重要因素，它们决定了租户的实际支出和出租方的收益模式。
⑤某些房地产(如住房、酒店)租金水平与季节性因素或重要事件有关
季节性因素：住房租赁，在毕业季、新学期开学季或春节后等租房高峰期，住房租金会明显上升。酒店，在旅游旺季、假日或重要活动期间，酒店房费或者租金会大幅上涨，而在淡季可能会提供折扣。
重要事件：举办大型活动(如奥运会、世博会等)会显著推高当地短期租赁和酒店的租金水平，因为需求量剧增。
这些季节性或事件驱动的因素，会在短期内导致租金水平的波动，尤其是对于短租市场而言。
⑥ 租金水平还与承租人的资信和影响力相关
在商业房地产领域，承租人的资信和影响力会影响租金水平，主要原因包括：
主力客户/旗舰客户的吸引力：商场中的知名品牌(如星巴克、ZARA等)通常能吸引更多消费者，因此业主愿意以较低租金吸引这些品牌入驻，以此提高整个项目的价值。
资信较好的客户风险低：大型连锁品牌或知名企业往往资信较高，不容易拖欠租金，业主愿意以更优惠的租金吸引这类客户。
反例：对于资信较低或影响力较小的客户，业主可能要求更高租金以弥补潜在的租赁风险。
六、不同估价目的土地使用权租金评估
1.出租定价
确定土地使用权出租时的合理租金，为出租人和承租人提供定价依据。评估需要考虑市场租金水平以及出租土地的具体条件(如地理位置、用途等)。通常参考同类土地的市场租金标准，并结合出租条件(如租期、免租期、装修期)进行调整。
常用评估方法：
比较法：选取类似土地的租赁交易作为对比对象，调整后得出租金。
收益法：基于土地未来可能产生的收益折算成租金。
成本法：基于租金各个构成项之和，来求取土地使用权租金的方法。
2.出租后的价值评估
评估土地使用权出租后的土地使用或不动产的价值(是一种出租人权益价值)。需要估算租赁期内的租金收入流，并计算土地的未来收益价值。重点在于租金的收益性，与市场对比的参考性较低。
评估方法：收益法：通过预计租金收入流，并将其折现至现值，计算出土地使用权的租赁价值。适用于长期租赁或具有固定租金合同的场景。
3.税收或征收评估
评估土地使用权的租金价值，为土地税收或征收补偿提供依据。强调土地使用权的市场租金水平，以确保税收公平性或补偿合理性。在征收场景下，租金评估可能需要考虑土地原用途和征收后的市场状况。
评估方法：
市场比较法：对比类似土地的市场租金水平，确保结果具有公平性。
收益法：根据租金收益流评估补偿价值。
4.投资分析
为土地使用权出租的投资可行性分析提供依据，帮助投资者判断租赁的潜在收益和回报。评估需要综合分析土地的租赁收益、使用期限、未来租金增长潜力等。关注土地租金收益率与投资成本的对比。
评估方法：
收益法：计算土地未来租金收益的折现值，得出其投资价值。结合市场租金回报率，评估租赁投资的合理性。
5.财务核算与会计评估
评估土地使用权租金的价值，用于企业财务核算(如资产负债表)或租赁会计处理。强调租赁期内租金的实际金额和支付方式，确保财务核算符合会计准则。通常需要结合租赁合同条款(如租期、支付方式、免租期等)进行评估。
评估方法：
收益法：计算租金在租赁期内的现值。重点是准确反映租赁期内的租金流动。
6.政策评估与土地规划
为政府制定土地租赁政策或土地规划提供依据。强调土地租金的市场合理性和区域经济发展需求。需要评估租金对土地资源优化配置和经济发展的影响。
评估方法：
市场比较法：结合区域内同类土地的租赁市场情况。
收益法：结合土地用途的收益性，测算租金水平的合理区间。
7.诉讼与纠纷解决
评估土地使用权租金，以解决涉及土地租赁的法律纠纷或诉讼问题。需要公正、合理地估算租金，以作为法律依据。通常参考市场标准，同时结合具体合同条款。
评估方法：
市场比较法：以同类土地的市场租金为基础。
收益法：以租金收益为依据，合理估算土地价值。
七、注意事项
1.土地使用权租金评估需出具评估委托书，明确估价目的、价值时点、估价对象及其范围、租金类型、租赁用途、租赁条件等，提供或协助获取评估所需资料。
2.土地使用权租金评估的估价目的根据评估委托人使用报告的实际需要进行合理表述。常见的土地使用权租金评估需要主要来自土地使用权租赁、司法诉讼案件审理、房地产税收、房地产损害赔偿、土地使用权征用、土地使用权租赁市场监测与管理等活动或行为。
3.土地使用权租金评估的价值时点根据估价目的，一般可在租赁合同签订日期、租赁合同起始日期、实地查勘日期或其他适宜日期中选取其一作为价值时点，由评估委托人确认并在评估委托书中予以明确。根据评估委托需要，一个评估项目也可以有多个价值时点。
4.房地产估价机构应当根据评估委托书和评估资料等情况，明确界定土地使用权租金估价对象的财产范围。
评估财产范围核实是否包含房屋配套设施设备、附属设施及相关场地等财产的情况?
5.土地使用权租金评估时还应明确租金内涵，租金内涵一般根据租赁协议或合同或其他相关约定的租赁条件而确定，主要内容包括：
①面积、坐落、附属设施等状况;
②租赁用途和土地使用权使用要求;
③租金的支付方式以及是否含税价(增值税);
④押金数额及支付方式;
⑤租赁期限;
⑥调租与续租规则;
⑦其他条件，如承租人资格条件等。
6.土地使用权租金评估时需关注特殊的影响因素，其中，土地使用权租金受土地使用权性质和剩余年期、房地产合法性的影响小，而以下因素对租金有较明显的影响：①房屋配套设施设备等情况;②租赁期、免租期长短;③调租、续租规则;④季节性波动或重要事件;⑤承租人的资信或影响力等。
八、评估方法
土地使用权租金的评估方法与房地产租金评估方法一样，同样有比较法、成本法、价值折算法、剩余法等。选用评估方法时，应根据需评估的租金类型、估价目的、估价对象状况及其所在区域的房地产租赁市场状况，在对各评估方法进行适用性分析的基础上，选用所有适用的评估方法进行评估。
比较法：是评估市场租金最适宜的评估方法。
成本法：是评估或核定新开发建设项目成本租金最适宜的评估方法。
价值折算法、剩余法：是评估或分析测算房地产投资可行租金最适宜的方法。
当估价对象所在区域房地产租赁市场发育不够成熟时，可采用比较法以外的方法评估市场租金。
选用评估方法时，应根据需评估的租金类型、估价目的、估价对象状况及其所在区域的房地产租赁市场状况，在对各评估方法进行适用性分析的基础上，选用所有适用的评估方法进行评估。
因土地使用权出租行为本就是房地产出租行为中的一种，本文就以下的方法介绍中，部分描述是与房地产租金评估相同;但对于不同的地方，会进行详细说明，请读者朋友仔细阅读。
九、比较法评估土地使用权租金的相关事项
(一)方法介绍
比较法是根据与估价对象相似的土地使用权租金租金，经比较、调整或修正来求取估价对象房地产租金的方法。
(二)可比实例的选择
交易实例的成交日期一般以租赁合同签订日为准。
注意从财产范围以及租赁条件各方面充分关注交易实例的租金内涵。
选取可比实例时，应注意可比实例与估价对象土地使用权的评估设定用途相同，土地状况、租赁条件等与估价对象状况相似，存在特殊租赁条件的，一般不宜选为可比实例。
